Пожалуй, самым популярным видом договор, которые встречаются на рынке недвижимости можно назвать - договор купли-продажи квартиры. Но не каждый знает всех особенностей, которые необходимо предусмотреть в договоре.

 

Первое, о чем необходимо сказать, это составление договора. Данный вид деловой документации составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения. Правда и тут существуют исключения, в частности, сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Об этом мы писали в одной из своих информационных статей.

Обязательным содержанием договора выступают сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, плюс иные условия.

Предлагаем более детально разобраться, что подразумевается под “Сведениями о каждой стороне”.

 

Сведения о каждой стороне договора

Обязательным условием договора купли продажи выступает указание места и даты заключения договора, прописываются сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Бывает, что одной из сторон сделки выступает юридическое лицо. В таком случае обязательной частью следует добавление ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Также, возможны варианты, когда договор купли-продажи заключает не собственник квартиры или не покупатель. В таком случае, обязательно, необходимо указывать основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Более сложным вариантом может являться договор купли-продажи квартиры, при котором одной из сторон выступают недостигшие 14 лет или недееспособный гражданин. В таком случае от имени владельца недвижимости договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. 1 ст. 30 ГК РФ). В таких случаях на проведение сделки понадобится разрешение органа опеки и попечительства(п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

Хотим отметить, что согласие данных органов потребуется в ряде других случаев, например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 4 ст. 292 ГК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).

 

Существенные условия

Под этим понятием подразумевают данные, позволяющие установить предмет сделки (квартиру).

В договоре, обязательно, должны быть указаны наименование помещения – адрес жилого доме, номер квартиры, количество комнат, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: подъезд,этаж,этажность всего дома, количество уровней квартиры и пр.

Хотим отметить, что все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества (если таковое остается в квартире). Все подобные сведения оформляются в виде приложения к договору.

 

Цена договора

Цена договора - это обязательная часть документ купли-продажи. Важно понимать, что это не цена за составление, а именно предмета сделки. Мы считаем необходимым обозначить это, так как не всегда клиенты нашего агентства могут отличить понятия.

Цена относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению (между участниками сделки), либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.

Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

 

Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Особенно важно понимать, кто имеет право пользования квартирой. Таким образом, существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Кто может относится к таким лицам? Например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).

 

Иные условия

 

Правоустанавливающие документы

Так как мы описываем полный перечь обязательных сведений, которые должны присутствовать в договоре купли-продажи, стоит упомянуть про сведения о правоустанавливающих документах на квартиру. Это документы объясняющие на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.).

Вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

 

Сведения об ограничениях

В нашей практике случались разные случаи при оформлении договоров купли-продажи квартиры. На основание своего опыта мы рекомендуем в договоре купли-продажи квартиры предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений.

 

Условие об освобождении квартиры

Чтобы покупка квартиры на стала для вас очень долгим мероприятием, советуем, в договоре купли-продажи предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

 

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).