В соответствии с действующим законодательством наниматель жилого помещения может заниматься поднаймом (субарендой) в том случае, если нет возражений со стороны собственника помещения и лиц, проживающих с нанимателем в квартире. Также определено, что срок договора поднайма (субаренды) не должен превышать срок договора найма (аренды).

 

Вместе с тем минимальный срок договора поднайма не определен. Одним из основных требований к договору поднайма является требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

Можно ли сдавать комнату в коммунальной (приватизированной) квартире без согласия соседей?

Несмотря на то, что квартира приватизирована, и вы имеете право распоряжаться своей собственностью, вам необходимо получить согласие соседей. Причем согласие лучше всего получить в письменном виде.

Вопросы, которые возникают уже после того, как квартира сдана.

Итак, квартира сдана, договор начал действовать, и в течение всего срока его действия также возникают вопросы, которые стоит урегулировать, основываясь на законных правах сторон.

  1. Повышение арендной платы

Допустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных 50-100 долларов.

Все потому, что не заключен договор найма (аренды) и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного месяца найма, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять

  1. Контроль со стороны наймодателя

В договоре надо обязательно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено. Обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой, и заранее предупредив нанимателя по телефону о своем визите. Кто-то относится к сдаваемой квартире, как к средству зарабатывания денег, а кто-то - слишком трепетно и боязливо и потому решает, что вправе посещать ее в любое время и контролировать жизнь нанимателя. По закону же на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина квартиры не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.

  1. Междугородние телефонные переговоры

Нанимателю нужно обсудить проблему междугородних разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать «восьмерку», чтобы избежать ненужных хлопот, однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с федеральным номером, а для междугородних звонков – покупать карточки. Поэтому стоит убедить хозяина пойти на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитан за последний месяц арендной платы). Контролировать стоимость переговоров сейчас несложно – наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.

  1. Повреждение имущества

Есть такое понятие – естественный износ квартиры. Есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие. Но арендная плата – это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за поврежденное имущество нужно платить, а за естественный износ – нет, если это не оговорено особо в договоре.

Подобные моменты просто необходимо обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые были сломаны или разбиты до вселения. Лучше всего составить акт приема-передачи, в котором описывается квартира и ее состояние, причем ценные вещи и технику указать особо, чтобы избежать любых недоразумений по этому поводу.

Каких правил нужно придерживаться нанимателю при подписании

договора найма (аренды)

 

  1. Проверить у хозяина документы на квартиру и паспорт в случае самостоятельной аренды жилья, а деньги отдавать под расписку.
  2. Составить договор найма и акт приема-передачи квартиры. В договоре обязательно укажите паспортные данные – свои и хозяина. В предмете договора зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т.д.). Проверить правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наймодатель, действительно, хозяин недвижимости. Необходимо определить стоимость одного месяца найма, время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т.п.
  3. Передаточный акт.

Как правило, в договоре делается сноска на него, а сам акт оформляется в виде приложения к договору. В этом документе описывается имущество, передаваемое нанимателю: техника, мебель и т.п., а также указывается состояние вещей. Для хозяина это служит гарантией сохранности имущества и возмещения ущерба в случае повреждения обстановки дома нанимателем.

Рекомендуем лично убедиться, что описание мебели и техники, составленное хозяином, соответствует действительности: проверьте, раскладывается ли диван, работает ли холодильник, стиральная машина и т.п. Иначе, впоследствии на вас могут возложить оплату ремонта устройств, которые на самом деле были неисправны уже к моменту въезда в квартиру.

Заранее обсудите все важные моменты (оплата междугородних разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т.п.), даже, если наймодатель - близкий знакомый.

Укажите в акте, на какой срок арендуете квартиру, каков вид оплаты (годовая, помесячная). Здесь же решите вопрос оплаты коммунальных услуг, телефона с учетом выхода в Интернет, связи по межгороду; уточните, включаются ли эти платежи в оплату жилья или производятся дополнительно. Оговорите условия ремонта квартиры.

 

Права и обязанности арендатора

 

Арендатор имеет право:

Пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока найма.

Это означает, что, сняв квартиру, вы вправе проживать там и использовать все то имущество, которое было оставлено хозяевами в квартире. Во избежание претензий, которые вам могут быть предъявлены по истечение срока найма, до въезда в квартиру имеет смысл составить с хозяином опись имеющегося имущества и его состояния.

Вселить в нанимаемое жилое помещение несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия наймодателя).

Предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом наймодателя.

 

Арендатор обязан:

Сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду.

Соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

Важно помнить и о том, что правила пользования жилыми помещениями, сформулированные в Жилищном кодексе РФ, распространяются не только на ваше собственное жилье, но и на любое занимаемое вами жилое помещение. Поэтому соблюдать режим проживания, не нарушать права других лиц – ваших соседей вы обязаны. Поддерживайте чистоту, в т.ч. в общих местах, не нарушайте тишину в ночные часы.

Освободить жилое помещение по истечении срока найма, установленного в договоре найма.

Как правило, договор аренды заключается на год. Чаще всего его действие продлевается еще на год и, возможно, - на новых условиях. Чаще всего меняется лишь один пункт договора – соглашение о размере арендной платы. Имеет смысл перезаключить договор заранее и продлить его действие еще на год. Ну а если накопились какие-то вопросы и претензии друг к другу, то окончание срока договора – самое лучшее время чтобы прояснить все.

Беспрепятственно допускать наймодателя в квартиру с целью проверки ее использования и контроля за состоянием имущества (но только по предварительной договоренности его визита).

Нести материальную ответственность за состоянием квартиры и находящимся в ней имуществом.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, с момента заключения договора вся ответственность за квартиру переходит на квартиросъемщика.

Соответственно, последствия залива соседей, пожара, случившиеся по вине арендатора, или любой подобной неприятности он должен ликвидировать самостоятельно и за свой счет.

Своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.

Права и обязанности арендодателя (наймодателя)

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель может требовать расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке в случаях:

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.