Прежде всего, нужно убедиться, что, арендуя жилплощадь, вы заключаете договорные отношения с собственником (нанимателем – при заключении договора поднайма) квартиры.

 

Чтобы удостовериться в том, что квартира юридически чиста, а сделка правомерна, необходимо убедиться в следующем:

  1. Правоустанавливающие документы (документы, подтверждающие право собственности) на квартиру действительны, то есть квартира принадлежит именно тем лицам, которые ее сдают. Право собственности подтверждают следующие документы: свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию.

НЕОБХОДИМО уточнить, есть ли еще собственники, а также по домовой книге выяснить, кто прописан в данной квартире, кроме наймодателя.

Важно, чтобы под договором аренды были поставлены подписи всех собственников (или зарегистрированных жильцов).

  1. Собственники проверяемой квартиры обладают полной дееспособностью, то есть не имеют ограничений, наложенных законом или судебными органами на возможность совершения сделок по отчуждению (путем купли-продажи, мены, дарения или обмена) ими имущества.

Нужно проверить:

  • уполномоченность сдавать жилье, вести переговоры;
  • психическое здоровье;
  • наркологический статус (не стоят ли арендодатели на учете в диспансере);
  • полномочия опекунов и попечителей, в случае если они совершают сделку от имени своих подопечных.

НЕОБХОДИМО убедиться в отсутствии претензий на квартиру со стороны третьих лиц.

Вы должны убедиться, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Сюда входит несколько категорий. Это могут быть лица, временно выбывшие в места лишения свободы, или для прохождения службы в Вооруженных силах, или на работу за рубежом по контракту, или по каким-либо другим основаниям. Все они при этом остаются зарегистрированными по месту жительства (по-старому – постоянно прописанными) в квартире и имеют соответствующие права.

Также необходимо убедиться в том, что квартира не является предметом спора, на нее не наложен арест и отсутствуют сведения о запретах на проведение сделок с ней. При оспаривании кем-либо прав на выбранную вами квартиру, суд может наложить на нее арест и сообщить об этом в органы государственной регистрации сделок.

Необходимо сделать запросы в соответствующие инстанции (в частности, в Федеральную регистрационную службу, ранее – ГБР) и убедиться в отсутствии подобных запретов.

Если квартира сдается в аренду, нужно, чтобы под договором стояла подпись всех людей, зарегистрированных в квартире. То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья в наем.

Все эти меры направлены на то, чтобы обезопасить стороны договора от мошенничества или законных претензий других лиц.

 Арендодателю:

 При заключении договора арендодателю следует обратить внимание на следующие моменты:

  • должны быть поименно обозначены лица, которые будут проживать в данной квартире (полностью указываются паспортные данные);
  • оговаривается периодический контроль квартиры;
  • в договор должна входить опись имущества с оценкой каждого предмета и предусматриваться ответственность арендатора за сохранность;
  • порядок возмещения ущерба, в случае его причинения;
  • указывается способ контроля за оплатой телефонных переговоров;
  • предусматриваются условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон;
  • условия сдачи арендатором квартиры при прекращении договора;
  • Арендодателям можно порекомендовать обязательно приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов (убедитесь в их подлинности и, что они соответствуют действительности).

 Арендатору:

 Арендаторам следует особо отметить следующие моменты в договоре:

  • срок договора;
  • способы, размер и сроки оплаты;
  • условия об оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров;
  • опись имущества, находящегося в квартире и его состояние;
  • естественный износ интерьера и предметов, находящихся в квартире.

Арендаторам необходимо потребовать у хозяина, с которым подписывается договор, выписку из домовой книги – под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, проживающих  в данной квартире.

При оплате очередного периода сторонам целесообразно обменяться расписками. Часто это делают путем надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).

Так, в расписке, переданной квартирантом владельцу квартиры, должно быть указано, какая сумма и за что предана. В расписке владельца квартиры должно быть указано, что он принял такую-то сумму в качестве оплаты за аренду квартиры. В расписке необходимо не просто указать, что деньги переданы (получены) за аренду квартиры. Нужно определить, за какой именно срок аренды внесена плата (месяц, год и т.д.). Если отношения с собственником квартиры официальные – документ должен быть официальным. Если отношения скорее личные, чем деловые, можно составить расписку в любой форме.

Известно много случаев, когда, получив арендную плату, наймодатель потом утверждал, что денег ему не давали. Или, взяв конверт, хозяин вдруг «обнаруживал», что их гораздо меньше, чем наниматель должен. Так что от обмана и недоразумений спасает только расписка, а уж пересчитать деньги хозяин просто обязан.

Вообще, договор – вещь индивидуальная. И его можно составить с учетом многочисленных пожеланий обеих сторон, при этом будут защищены интересы, как арендодателя, так и арендатора.

Итак, договор аренды должен содержать в себе все самые важные условия. Все, что стороны хотят для себя определить, им необходимо согласовать в тексте договора. Для oдних договор является обузой. Для других – средством защиты своих интересов. Зaключать договор или нет – решать вам. Но не стоит забывать, что при отсутствии договора вам будет крайне сложно, практически невозможно что-либо доказать в суде, если возникает спор.